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二手房營業稅調整至 滿二免征
??繼上周五國土部與住建部聯合發文後，30日，多部委再度齊發力、出重拳調整房地產相關政策，將前期市場對於二套房首付比例下調和二手房營業稅豁免門檻降低的政策預期一步兌現，調整力度超出市場的預期。
??華夏銀行發展研究部戰略室負責人楊馳分析認為，此次房地產調控最明顯的特點是雙管齊下：人民銀行和財政部通過放松信貸政策和財稅政策來釋放需求，以穩定住房消費、拉動內需；而住建部則從供給端入手，結合前期已出臺優化住房及用地供應結構的政策，以控制二、三線城市住房土地嚴重供大於求的狀況。
??今年的政府工作報告中，在培育消費增長點方面，與往年相比增加瞭“穩定住房消費”提法。業內認為，經過此次調控，住房消費穩定可期，房地產市場壓力將減緩。
??男生缺錢怎麼辦的不藏私成功經驗分享二套房個貸首付比例最低40%
??3月30日傍晚，央行、住建部、銀監會聯合下發《關於個人住房貸款政策有關問題的通知》，對擁有一套住房且相應購房貸款未結清的居民傢庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房，最低首付款比例調整為不低於40%新竹房屋汽車貸款大溪汽車貸款。將首套房公積金貸款首付降至20%，二套房公積金貸款首付降至30%。
??同一時間，財政部和國傢稅務總局聯合下發《關於調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》，規定個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款後的差額征收營業稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征營業稅。
??供給端也祭出瞭大招。二手房交易營業稅由“滿五免征”直接調整至“滿二免征”。
??“政策的調整能釋放出一批存量房源，有利於提升房屋流轉速度，增進市場交易活躍度，同時也能在一定程度上緩解熱銷地區房屋供給緊張的局面。”交通銀行金融研究所研究員夏丹表示。
??銀行執行或非“一刀切”
??楊馳進一步分析認為，銀行如何調整房貸策略，將是本輪房地產政策能否真正生效的關鍵。考慮到收益和風險兩方面的因素，銀行不可能大幅增加在住房領域的信貸資源配置。
??楊馳預計，新政將刺激住房貸款需求進一步增加，不可避免地加劇個人房貸供不應求的局面。但其認為銀行不會采取“一刀切”策略，四成首付隻是二套房房貸的底線，實際操作中銀行將根據不同區域、不同類型的客戶，靈活設定相應比例的首付要求來控制風險。同時，順應利率市場化的趨勢，銀行將繼續優化資產的風險定價，“以價補量”將成為房貸定價的基本策略，住房貸款利率差異化的趨勢將有所顯現。
??政策執行認定有待細化
??此外，市場也有分析認為，政策仍有待細化。夏丹分析，在政策配套方面，有兩個問題有待改進：
??一是未對“改善性需求”進行確切定義。目前政策並未對名下已有的一套住房性質加以明確細化，具體執行情況也參差不齊。
??二是各地應動態調整“普通商品住房”執行標準，根據當地物價、房價水平等的變化進行動態更新。
??樓市回聲
??房貸新政或釋放大半購買力
??業內人士認為，房貸新政將有效降低改善型購房人群的置業門檻，加快這類購房者入市。
??“如果說由於限購、限貸等調控政策限制住的購買人群是100人的話，這次政策已經釋放出50人的購買力瞭。”中原地產項目部總經理黃韜說。房產專傢韓世同也認為，二套房首付最低比例降至四成，將會促進成交量，這也是業界期盼的。
??合富輝煌房地產經濟研究院院長龍斌也表示，此次第二套首付下調對市場預期的影響是正面的，力度非常大。本次下調進一步增強購房人的信心，強化政策支持購房需求釋放的信號，有利於激發改善性購房需求以及其他需求積極入市。
??“實際上，第二次購房的首付現在非常高。”龍斌認為，2013年二套房貸款首付提至六成，這樣的限制性政策本身是非常嚴厲的，下調二套房首付和利率不宜看作“救市”，而僅是恢復到嚴厲限制改善購房之前的正常水平，是貸款政策的回歸。
??合富輝煌房地產集團首席市場分析師黎文江表示，二套房貸款首付比例降至四成，賣掉舊房的業主可以利用原有資金購置新房，一手房市場銷售數量將會提升。“據觀察，目前廣州樓房庫存主要以大戶型為主，而購買大戶型房產的人群主要又是二套房購買者，這將會有利於緩解大面積住宅銷售困境。”
??對於房企而言，二套房首付和利率的下降也會帶來深刻的影響。
??同策咨詢研究部總監張宏偉認為，二套房貸首付降低，以中高端產品線為主的精品化房企的發展將面臨轉機。“以往由於樓市限購限貸政策的限制，導致這類房企銷售業績下滑，伴隨‘新政’這些企業將繼續拿相對優質地塊，開發以首次改善、改善型需求為主的產品。”
??營業稅新政推動置換型需求入市
??業內人士表示，由於此前營業稅大多攤到買傢頭上，營業稅縮短為滿2年免征，可以幫助大量剛需購買力入市，樓市會快速回暖。張宏偉就認為，營業稅免征門檻5年變2年，從二手房市場角度來看，符合這樣條件的房源比例將大幅增加。
??“尤其是對於改善型需求來講，由於營業稅的免征，降低瞭交易成本，這部分群體就可以賣掉原有房產進行改善或置換。”張宏偉表示，從政策的市場效果來看，有助於這部分需求積極入市。再加上目前公積金貸款、商業貸款二套房貸首付比例都已經明確降低，這對於置換型需求、改善型需求來講，勢必會抓緊這個入市窗口期積極入市。
??滿堂紅市場研究部高級經理周峰表示，營業稅新政對於廣州二手房市場的供給拉動作用將十分明顯。他表示，以滿堂紅2014年全年促成的二手住宅買賣交易看，業主持有物業年限不足2年的比例是50.5%，滿2年但不足5年的比例是11.7%，滿5年的比例是37.8%。
??“也就是說，成交中，至少有一成比例的物業可以得到免營業稅的優惠。而實際上在整個市場上，起碼有超過35%的比例是屬於滿2年但不足5年的。”周峰預計，未來一個季度，會有更加多的這類滿2年不足5年的物業出現在二手市場上流通和成交，“我們預計二手市場交易數量在4月份左右會上升到6000套，相比一、二月份的4000多套將會有明顯的提升”。
??周峰表示，由於二手市場沒有巨大的庫存壓力，放盤數量較少，因此隨著該政策落地，有可能會改變二手房市場部分小業主的預期，導致二手房房價的反彈。二手房價的上漲將在清明前後出現，預計第二季度廣州二手房價格會比第一季度升高3%—4%。如果“穗六條”能放松，今年下半年的成交均價則預計會比上半年上升8%—10%。
新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-03-31/08105988462167136191137.shtml
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